Việt Nam phát hành 1 tỷ USD trái phiếu: BĐS hưởng lợi?

Việt Nam đang cân nhắc phát hành trái phiếu Chính phủ bằng USD với quy mô có thể từ 500 triệu đến 1 tỷ USD, kỳ hạn dự kiến 10 năm. Nếu được triển khai, nguồn vốn có thể được sử dụng cho đầu tư hạ tầng và các dự án khác, qua đó tạo ra mối liên hệ đáng chú ý với quá trình phát triển đô thị và thị trường bất động sản.

Nội dung bài viết

Việt Nam cân nhắc phát hành trái phiếu USD sau hơn 10 năm

Theo Reuters, Bộ Tài chính Việt Nam đang trao đổi với các ngân hàng đầu tư về phương án phát hành trái phiếu Chính phủ bằng USD. Nếu được thực hiện, đây sẽ là đợt phát hành trái phiếu Chính phủ quốc tế bằng USD đầu tiên của Việt Nam kể từ năm 2014.

Các phương án đang được xem xét có quy mô từ 500 triệu đến 1 tỷ USD, với kỳ hạn khoảng 10 năm. Một phương án được đề xuất có quy mô 1 tỷ USD, trong khi một đề xuất khác nằm trong khoảng 500 triệu–1 tỷ USD và mức coupon khoảng 7%. Đây vẫn là các phương án đang được thảo luận, chưa phải quyết định phát hành chính thức.

Lần gần nhất Việt Nam phát hành trái phiếu Chính phủ bằng USD trên thị trường quốc tế là năm 2014. Khi đó, Việt Nam huy động 1 tỷ USD thông qua trái phiếu kỳ hạn 10 năm với coupon 4,8%.

Việc cân nhắc quay trở lại thị trường vốn quốc tế diễn ra trong bối cảnh nhu cầu huy động nguồn lực cho tăng trưởng và đầu tư hạ tầng ngày càng lớn.

Việt Nam có thể huy động bao nhiêu tỷ USD?

Con số được thị trường quan tâm nhất hiện nay là 1 tỷ USD.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quy mô đang được đề xuất và giá trị phát hành thực tế.

Loại trái phiếu	Trái phiếu Chính phủ
Đồng tiền	USD
Quy mô	Khoảng 500 triệu – 1 tỷ USD
Phương án được đề xuất	Có phương án 1 tỷ USD
Kỳ hạn	Khoảng 10 năm
Coupon tham khảo	Khoảng 7%
Lần phát hành trước	Năm 2014
Quy mô năm 2014	1 tỷ USD
Coupon năm 2014	4,8%
Trạng thái	Đang cân nhắc, chưa quyết định cuối cùng

Chi phí vốn là một trong những yếu tố quan trọng trong quá trình xem xét. Reuters cho biết Bộ Tài chính đang đánh giá các điều kiện thị trường, trong đó có mặt bằng lợi suất quốc tế, giá dầu và lạm phát.

Vì sao Việt Nam tính chuyện huy động vốn quốc tế?

Một trong những lý do được đề cập là nhu cầu đa dạng hóa nguồn vốn cho nền kinh tế và giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng trong nước.

Reuters cho biết nguồn vốn từ phương án trái phiếu USD có thể được sử dụng cho cơ sở hạ tầng và các dự án khác.

Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý đối với thị trường bất động sản.

Bất động sản không trực tiếp nhận nguồn tiền từ trái phiếu Chính phủ. Tuy nhiên, nếu nguồn vốn được chuyển hóa thành các dự án hạ tầng, tác động có thể lan tỏa sang quá trình phát triển đô thị.

Có thể hình dung chuỗi tác động theo hướng:

Vốn → Hạ tầng → Kết nối → Quy hoạch → Đô thị → TOD → Bất động sản.

Tiền từ trái phiếu USD có thể được sử dụng vào đâu?

Thông tin hiện tại chưa cho thấy một danh sách cụ thể các dự án sẽ nhận nguồn vốn từ đợt phát hành tiềm năng.

Reuters chỉ cho biết nguồn vốn có thể được sử dụng cho đầu tư cơ sở hạ tầng và các dự án khác. Vì vậy, không nên gắn ngay khoản 1 tỷ USD này với một dự án giao thông hoặc một khu đô thị cụ thể khi chưa có thông tin chính thức.

Điều đáng theo dõi trong thời gian tới sẽ là:

Việt Nam có quyết định phát hành hay không;
quy mô phát hành thực tế;
kỳ hạn và chi phí vốn;
mục đích sử dụng nguồn tiền;
danh mục dự án được phân bổ vốn;
tiến độ giải ngân;
tác động đến đầu tư hạ tầng.

Đây cũng là những yếu tố quyết định mức độ liên quan của câu chuyện trái phiếu USD với bất động sản.

Trái phiếu USD liên quan gì đến bất động sản?

Mối liên hệ giữa hai thị trường không nằm ở việc tiền trái phiếu được đưa trực tiếp vào bất động sản.

Mối liên hệ nằm ở hạ tầng và không gian phát triển đô thị.

Hạ tầng giao thông mở rộng không gian đô thị

Một tuyến đường mới, một cây cầu, tuyến metro hoặc hành lang giao thông liên vùng có thể cải thiện khả năng tiếp cận của một khu vực.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn và khả năng kết nối được cải thiện, các khu vực trước đây nằm ngoài vùng phát triển đô thị có thể trở nên thuận lợi hơn cho phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ và công nghiệp.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là một trong nhiều điều kiện.

Quy hoạch, pháp lý, dân số, việc làm, tiện ích và nhu cầu thực tế vẫn quyết định khả năng hình thành một thị trường bất động sản bền vững.

Metro và TOD tạo động lực phát triển mới

Một hướng đáng chú ý là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, hay TOD – Transit Oriented Development.

Khi hệ thống metro và vận tải công cộng được mở rộng, các khu vực xung quanh nhà ga có thể được quy hoạch với mật độ và chức năng sử dụng đất phù hợp.

Từ góc độ bất động sản, TOD có thể tạo ra mối liên hệ giữa:

Ga giao thông → mật độ đô thị → thương mại dịch vụ → nhà ở → giá trị sử dụng đất.

Đây là lý do các dự án metro, vành đai và hạ tầng liên vùng đang ngày càng được thị trường bất động sản quan tâm.

Hạ tầng liên vùng kết nối các thị trường bất động sản

Đối với TP.HCM và vùng đô thị mở rộng, tác động của hạ tầng không chỉ giới hạn trong ranh giới một địa phương.

Các tuyến đường vành đai, cao tốc, metro và các tuyến kết nối liên vùng có thể làm thay đổi mối quan hệ giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.

Khi kết nối được cải thiện, thị trường bất động sản có thể mở rộng theo các hành lang giao thông mới.

Những khu vực bất động sản nào cần theo dõi?

Từ góc độ thị trường, chưa thể xác định một khu vực cụ thể sẽ hưởng lợi từ khoản vốn đang được cân nhắc.

Thay vào đó, có thể theo dõi những hành lang hạ tầng có khả năng tiếp tục được đầu tư trong giai đoạn tới.

TP.HCM và các hành lang phát triển mới

TP.HCM đang triển khai nhiều dự án giao thông quy mô lớn, bao gồm metro, đường vành đai, cao tốc và các tuyến kết nối vùng.

Các dự án này có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với cấu trúc không gian đô thị.

Đối với Real Estate Project, đây là lý do nhóm nội dung hạ tầng → quy hoạch → bất động sản cần được theo dõi song song với các tin tức về nguồn vốn.

Các tuyến vành đai và cao tốc

Các tuyến vành đai có vai trò kết nối các khu vực đô thị, khu công nghiệp, logistics và các tỉnh thành trong vùng kinh tế.

Khi hạ tầng được hoàn thiện, những khu vực nằm dọc các hành lang giao thông mới có thể xuất hiện thêm các dự án đô thị và nhà ở.

Tuy nhiên, tác động thực tế còn phụ thuộc vào quy hoạch và tiến độ triển khai.

Metro và các khu vực TOD

Metro là một trong những nhóm hạ tầng có mối liên hệ trực tiếp với mô hình TOD.

Do đó, các khu vực xung quanh nhà ga, trung tâm trung chuyển và các hành lang metro là nhóm thông tin đáng theo dõi khi đánh giá xu hướng phát triển đô thị dài hạn.

Phát hành trái phiếu có khiến giá bất động sản tăng?

Không thể kết luận như vậy chỉ từ thông tin phát hành trái phiếu.

Ngay cả khi Việt Nam phát hành thành công 1 tỷ USD, tác động đến bất động sản còn phụ thuộc vào việc nguồn vốn được sử dụng như thế nào.

Một số yếu tố cần xem xét gồm:

dự án hạ tầng nào được đầu tư;
quy mô vốn dành cho từng dự án;
tiến độ giải ngân;
tốc độ thi công;
quy hoạch khu vực;
nguồn cung bất động sản;
nhu cầu ở thực;
lãi suất và tín dụng;
tốc độ đô thị hóa;
khả năng hình thành việc làm và dịch vụ.

Vì vậy, cách tiếp cận phù hợp hơn là theo dõi dòng vốn sau khi được huy động, thay vì chỉ nhìn vào con số 1 tỷ USD.

Điều gì cần theo dõi sau thông tin phát hành trái phiếu USD?

Có 5 mốc thông tin quan trọng mà thị trường bất động sản nên theo dõi.

Thứ nhất, quyết định phát hành.

Việt Nam có chính thức quay trở lại thị trường trái phiếu quốc tế hay không?

Thứ hai, quy mô phát hành.

Con số cuối cùng là 500 triệu USD, 1 tỷ USD hay một mức khác?

Thứ ba, chi phí huy động.

Lãi suất/coupon cuối cùng sẽ cho thấy chi phí vốn của Chính phủ trên thị trường quốc tế.

Thứ tư, mục đích sử dụng vốn.

Nguồn tiền được phân bổ cho nhóm hạ tầng hoặc dự án nào?

Thứ năm, tiến độ giải ngân.

Đây là yếu tố quan trọng nhất nếu muốn đánh giá tác động thực tế đến hạ tầng và bất động sản.

Góc nhìn Real Estate Project

Thông tin Việt Nam cân nhắc phát hành trái phiếu Chính phủ bằng USD quy mô có thể lên tới 1 tỷ USD là một diễn biến đáng chú ý đối với thị trường vốn.

Tuy nhiên, đối với bất động sản, giá trị của thông tin không nằm đơn thuần ở con số 1 tỷ USD.

Điều đáng quan tâm hơn là:

Nguồn vốn → đi vào đâu → tạo ra hạ tầng gì → kết nối khu vực nào → thay đổi không gian đô thị ra sao.

Nếu nguồn vốn được sử dụng để thúc đẩy các dự án hạ tầng trọng điểm, tác động đến bất động sản có thể xuất hiện theo chuỗi: